Od początku lat pięćdziesiątych, w Europie rozpoczęto w szybkim tempie budowę setek tysięcy mieszkań w technologii prefabrykowanej – głównie wielkiej płyty. W Polsce, w osiedlowych blokach, w czterech milionach mieszkań mieszka około 12 milionów ludzi. Podobnie we Francji, w dzielnicach zwanych Dużymi Zespołami znajduje się około trzy miliony mieszkań, głównie w wieżowcach i dużych budynkach wielorodzinnych powstałych w oparciu o zasady i teorie urbanistyczne Karty Ateńskiej1. W Niemczech tego typu osiedla budowane były głównie na terenie dawnej NRD.

W przeciwieństwie do naszego kraju, gdzie popyt na tanie mieszkania do dziś nie został zaspokojony, we Francji w połowie lat siedemdziesiątych pojawiły się pierwsze oznaki odrzucenia przez społeczeństwo tego typu mieszkań. „Nowoczesnym” osiedlom zarzucano stereotypowość, anonimowość, koncentrację identycznych, nieodpowiadających potrzebom mieszkańców monotonnych budynków i mieszkań. Zamożniejsi zaczęli je masowo opuszczać. Pojawiło się pytanie, jak te dzielnice zmodernizować i przekształcić w miejsca bardziej przyjazne człowiekowi.

W dyskusji na temat rewitalizacji blokowisk zdania są podzielone. Jedni twierdzą, że bloki należy burzyć i pomysły te wprowadzają w życie2, tworząc na ich miejscu tradycyjną tkankę miejską, inni próbują dokonać transformacji. Badania przeprowadzone w Niemczech po upadku NRD i włączeniu wschodnich terenów do Republiki Federalnej Niemiec wykazały, że renowacja starych budynków jest o 1/3 tańsza niż wznoszenie nowych.

Duże sukcesy w tej dziedzinie, oprócz Niemców, odnosili Francuzi, a także Duńczycy i Szwedzi. Piszę odnosili, bowiem dziś rewitalizacja osiedlowych bloków cieszy się coraz mniejszym zainteresowaniem.

Pojawia się też pytanie: czy budynki z wielkiej płyty są bezpieczne? Przecież w założeniu projektowano je i wznoszono na okres 25 lat. W okresie sześćdziesięciu lat od wybudowania pierwszego bloku odnotowano jeden tylko przypadek zawalenia się tego typu budynku. Miał on miejsce w Polkowicach podczas montażu, na skutek błędu wykonawcy. Mimo to, sprawa bezpieczeństwa jest poważna. „Świadczą o tym wyrywkowe badania m.in. Instytutu Techniki Budowlanej. Wykazały one, że np. 90% (sic!) wieszaków, za pomocą których łączona jest płyta wewnętrzna z elewacyjną, wykonanych jest z niewłaściwej stali. W dodatku większość z nich było nieprawidłowo zakotwionych. (…) Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa postanowiło przerwać spekulacje, czy bloki z wielkiej płyty są bezpieczne, czy nie Wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski zapowiedział, że gruntowne badania przeprowadzi Instytut Techniki Budowlanej we współpracy z Narodowym Centrum Badań i Rozwoju oraz zachodnimi koncernami, które mają doświadczenie w tej kwestii”3.

Większość ekspertów jest zdania, że bloki te wytrzymają ponad sto lat, jeśli się o nie odpowiednio zadba i w miarę możliwości przystosuje do współczesnych standardów.

„Wszyscy wiedzieli, że na budowach nie zachowuje się norm – wyjaśnia profesor Biliński. – Już wtedy obawiano się, czy te domy są bezpieczne. Dlatego na początku lat 80. zrobiliśmy badania. Zespół profesora Bilińskiego wykorzystał w nich komputer Odra. Napisano program, który symulował skutki braków ważnych węzłów konstrukcyjnych. Wyniki były zaskakujące.  – Nawet brak kilkunastu połączeń nie powodował zagrożenia. Ale wystarczyło, że zabrakło paru istotnych i cały budynek mógł się zawalić. Na szczęście właśnie te połączenia były zawsze kontrolowane.”4

Wróćmy do rewitalizacji.

Bardzo ciekawie do problemu podeszli francuscy architekci  – Frederic Druot, Anne Lacaton i Jean-Philippe Vassal, którzy przedstawili swoją koncepcję atrakcyjnej rewitalizacji komunalnej zabudowy w wydanej w 2007 roku książce pt. „plus”5. Zamiast wyburzeń i dalszej destrukcji proponują pomysły na interwencje, mające podnieść jakość zamieszkiwania w tych budynkach. Swoją strategię określają, jako działanie „od wewnątrz do zewnątrz”.  Polega ona na przebudowie istniejących elementów, które są przekształcane i do których dodawane są nowe. Twórcy tej metody proponowali nieraz dwukrotne powiększanie pokoi i całych mieszkań poprzez wyburzanie ścian, łączenie pomieszczeń, wycinanie otworów w ścianach zewnętrznych i szklenie fasad. Kolejne działania to dobudowywanie balkonów i tarasów, niejednokrotnie wokół całego budynku. W niektórych przypadkach ich częściowe przeszklenie. Dzięki temu obszerne tarasy wyglądają tak, że mogłyby konkurować z przydomowymi ogródkami. Proponowali też powiększenie i usprawnienie powierzchni wspólnych – klatek schodowych, holów oraz wyposażenie budynków w windy.

Inne francuskie biuro specjalizujące się w rewitalizacji blokowisk to GROUPE ARCANE, w którym głównym projektantem jest architekt Marie Crouau. Dla absolwentów Wydziału Architektury PŁ ciekawym może być, że współpracownikiem tej pracowni była przez wiele lat nasza koleżanka Ania Kononowicz (z domu Kąkolewska). Biuro współpracuje z HLM – francuskim ruchem na rzecz taniego budownictwa mieszkaniowego i opracowało projekty, na podstawie których, we Francji, zmodernizowano ponad 40 tysięcy mieszkań. Warto wspomnieć, że ta pracownia wykonała projekty modernizacji blokowisk w Jekaterynburgu i Pradze. Do wszystkich tematów projektanci podchodzą indywidualnie, drobiazgowo analizując nie tylko stan techniczny budynków, ale również społeczności w nich zamieszkujące. W większych projektach proponują przewartościowanie całej dzielnicy. Na przykład w Grand Quevilly – nowym mieście, w aglomeracji Rouen liczącej 40 tysięcy mieszkańców zaprojektowano symboliczne wejście – bramę do miasta – zamiast anonimowego wjazdu do osiedla z drogi szybkiego ruchu. Stworzenie strefy ruchu pieszego – obszernego deptaka podkreślonego półkolistym portykiem wymurowanym z czerwonej cegły, stali i drewna, wraz z modernizacją budynków zmieniły oblicze dzielnicy. Głównymi zasadami, którymi kieruje się biuro i które warto zastosować w naszych realiach to połączenie wyizolowanego osiedla z ulicą o charakterze miejskim, odnalezienie skali otoczenia, zagospodarowanie terenu wokół budynków, zmiana przeznaczenia i zróżnicowania funkcji, a także przebudowy poszczególnych obiektów, likwidację technicznych braków instalacji wewnętrznych, dostosowanie budynków do obowiązujących standardów i przepisów, obniżenie kosztów eksploatacji mieszkań. W każdym przypadku, przed przystąpieniem do prac projektowych i budowlanych przeprowadza się diagnozę stanu technicznego budynków, obliczenia elementów konstrukcyjnych, zwłaszcza przy nadbudowie, oraz kontrolę materiałów, które mogły ulec degradacji.

Proponowane rozwiązania są bardzo atrakcyjne. Pojawiają się jednak pytania, na ile realizacje te są możliwe w polskich warunkach. Układ mieszkań, geometria elewacji, w wielu wypadkach użycie niezdrowych materiałów, niedbałe, niskiej jakości wykonawstwo a także lokalizacja blokowisk rodzi pytanie o sens takich działań. Niebagatelnym problemem, najczęściej nie do pokonania, jest bariera kosztowa. Mimo to, autorzy tej koncepcji twierdzą, że tego rodzaju transformacje są prawie trzykrotnie tańsze niż wyburzenia i nowa zabudowa.
Architekci z Niemiec i Szwecji poszukują metod pośrednich. Oprócz metod zachowawczych pojawiają się prace projektowe i realizacje, w których proponuje się demontaż budynków i ponowne wykorzystanie na miejscu elementów z rozbiórki. Szwecja przodowała w takich przedsięwzięciach. Według tamtejszych środowisk badawczych i naukowych nie ma możliwości zmiany negatywnych odczuć związanych z charakterem zabudowy osiedli wielkopłytowych jedynie przez kosmetykę elewacji, dodanie zieleni, czy nowych funkcji.
W projektach zakłada się ponowne wykorzystanie substancji budowlanej, jako korzystną metodę finansową. Nieatrakcyjne bloki mieszkalne są rozbierane, a ich elementy – żelbetowe płyty- ponownie wykorzystywane do wznoszenia zabudowy metodą ”gęsto-nisko” na tym samym terenie lub w pobliskiej lokalizacji. W ten sposób powstaje nowa zabudowa, o wyższej wartości architektonicznej i urbanistycznej. Atrakcyjne środowisko mieszkaniowe, przy niewysokiej cenie mieszkań. Spotyka się to z powszechną aprobatą mieszkańców osiedli. Obliczono, że przy ponownym wykorzystaniu materiałów budowlanych koszt stanu surowego powstałego w ten sposób budynku jest o 30% niższy niż przy użyciu nowych materiałów. Co ważne, nie anektuje się pod budownictwo nowych terenów.

W Polsce, wobec utrzymującego się trendu polegającego na budowie coraz mniejszych mieszkań wydaje się, że bloki nie mają szans na tak radykalne zmiany zarówno „od wewnątrz, jak i od zewnątrz”. Z zewnątrz pozostanie wymiana okien, ocieplenie styropianem lub wełną mineralną, metodą „lekką mokrą”, a od wewnątrz wymiana zdekapitalizowanych instalacji. Rzadko dostrzec można nieśmiałe próby „doklejania” loggi, czy balkonów. Praktycznie nie ma szans na montaż wind. Bez konieczności rezygnacji z jednego mieszkania lub jego części na kondygnacji, przystanek windy możliwy jest do zlokalizowania jedynie na półpiętrze. Nie rozwiązuje to problemu dostępu osobom niepełnosprawnym, ponieważ i tak trzeba wejść lub zejść kilka stopni by dotrzeć do drzwi mieszkania. Dużym utrudnieniem w dobudowie zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych wind są ograniczenia wynikające z przepisów Prawa budowlanego, warunków technicznych i przepisów przeciwpożarowych.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali na taką inwestycję. Dotyczy to również budynków spółdzielczych.
Wymagane jest wykonanie projektu budowlanego, poprzedzonego uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Dobudowywany dźwig lub platforma pionowa musi spełniać wymagania dostępu osób niepełnosprawnych.

Dobrze, jeśli przyjęta kolorystyka budynków nie budzi sprzeciwu, czy wręcz odrazy. Na osiedlowych elewacjach w dalszym ciągu dominuje tak zwana „pasteloza” . Pod pojęciem tym mieszczą się wszystkie kolory tęczy z wyjątkiem, bieli, czerni i szarości – kolorów naturalnych dla budownictwa opartego na cemencie. Ma być ona odpowiedzią na szarość socjalizmu.

W innych krajach dotkniętych „plagą” blokowisk po pierwotnym zachłyśnięciu się mocnymi barwami, zaczęto dostrzegać mankamenty tego rodzaju rozwiązań i powraca się do naturalnych barw i specyficznego charakteru osiedli. W Polsce również zaczyna zwyciężać rozsądek. W Gdańsku, w „Białych falowcach” zrezygnowano z koloru i zastosowano charakterystyczną dla pierwotnej formy szarość i biel. W Łodzi nieźle prezentują się utrzymane w delikatnych szarościach bloki przy ul. Zagajnikowej .
Nie zawsze udane próby rehabilitacji i modernizacji blokowisk nie mają wpływu na fakt, że mieszkania w osiedlach z wielkiej płyty cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Nie tylko ze względu na niższą cenę niż ceny mieszkań w nowo budowanych budynkach. Ich wartość podnosi dobra komunikacja, znakomity dostęp do usług i sklepów, a głównie położenie względem centrów miast oraz relatywnie duża ilość zieleni. To ważne dla wielu nabywców, tym bardziej, że standard i jakość wykonania wielu budowanych obecnie osiedli często pozostawia wiele do życzenia.

Mariusz Gaworczyk


1 Karta Ateńska (fr. Charte d’Athènes) – uchwalony na IV. Kongresie CIAM w 1933 w Atenach dokument zawierający postulowane zasady nowoczesnego projektowania urbanistycznego.
Karta ateńska została przygotowana pod przewodnictwem Le Corbusiera i omawia rozdzielenie obszarów funkcjonalnych miasta oraz stworzenie racjonalnej i zdrowej przestrzeni życia. Le Corbusier propagował wtedy hasło „słońce, przestrzeń, zieleń”, czyli trzy elementy, które powinny wpływać na współczesną urbanistykę i architekturę aby zapewnić funkcjonalność architektury dla każdego człowieka. Do połowy XX wieku te trzy wartości były uznawane za luksus zwłaszcza przy dominacji w starej architekturze złych warunków mieszkaniowych, ciasnych kamienic, suteren, mansard. Le Corbusier był pionierem w realizacjach architektonicznych podporządkowanych trzem wartościom słońcu, przestrzeni i zieleni. Słońce zapewniał przez portfenetry oraz duże odległości między budynkami i brak podwórek – studni znanych z dawnych kamienic. Przestrzeń zapewniał przez stosunkowo duże mieszkania większe niż w dawnym budownictwie oraz nieogrodzone tereny osiedli. Zieleń zapewniał przez ogrody na dachach, oraz planowo rozmieszczoną roślinność otaczającą nową architekturę i wypełniającą przestrzenie między budynkami. Jednym z najsłynniejszych przykładów realizacji postulatów Karty Ateńskiej jest blok mieszkalny Unité d’Habitation w Marsylii autorstwa Le Corbusiera, zbudowany w 1952. Pierwsze ekonomiczne bloki mieszkalne zgodne z Kartą Ateńską i wykonane z wielkiej płyty, czyli z prefabrykatów żelbetowych powstawały już przed II wojną światową na przykład osiedle bloków La Muette z 1934 w Drancy we Francji. (Wikipedia).
2 Spektakularne wyburzenie w 1972 roku osiedla Pruit-Igoe w Saint Louis, USA.
3 Inżynier Budownictwa 4.2016 str. 19
4 Tak budowano wielką płytę Przemysław Semczuk 10.02.2010 internet
5 Frederic Druot, Anne Lacaton i Jean-Philippe Vassal, Plus: Large scale Housing Developments-An Exceptional Case, Editorial Gustavo Gili, Barcelona 2007