Od 2016 roku, kiedy ogłoszony został program „Mieszkanie plus”, mimo, że ceny metra kwadratowego wznoszonych budynków rosną coraz bardziej nadzieje z nim związane są nadal duże. Pojawiają się też coraz to nowe pomysły, jak zaspokoić popyt na mieszkania i wypełnić programowe założenia. Jednym z nich jest budowanie budynków z lokalami na wynajem na terenach samorządowych, a także gruntach należących obecnie do PKP, Poczty Polskiej i Lasów Państwowych, gwarantując niski czynsz z możliwością wykupu.

W założeniu koszty inwestycji miały zostać obniżone dzięki bezpłatnemu pozyskaniu gruntów. Okazało się jednak, że w warunkach rynkowych metr kwadratowy zabudowy nie może kosztować, jak zakładano 2 – 2,5 tysiąca złotych skoro większość inwestycji deweloperskich pochłania 3 – 3,5 tysiąca za metr kwadratowy. (porównanie – Łukasz Bernatowicz, ekspert w Buisness Centre Club). Stanowić to może problem, ponieważ wspieranie deficytowych projektów przedsiębiorstw finansowanych z funduszy skarbu państwa stanowi ryzyko niedozwolonej pomocy publicznej. W wielu zrealizowanych inwestycjach „Mieszkanie plus” czynsz za wynajem jest wyższy niż na rynku komercyjnym.
Problem ten może narastać, bowiem jak podają badania rynku wiele osób, które nabyły mieszkania w celach inwestycyjnych, na wynajem, ze względu na rosnące koszty wybudowania budynku zaczyna mieć problem ze stopą zwrotu. Wysokie koszty budowy, cen materiałów i problemy z zatrudnieniem fachowej siły roboczej powodują spadek rentowności lokali kupowanych z myślą o wynajmie.
Pojawiają się więc nowe pomysły na obniżenie kosztów budowania nowych, tanich domów.
Ostatnio, z nowym pomysłem wystąpił resort środowiska zainspirowany przez Lasy Państwowe. Zaproponował wznoszenie budynków z drewna. Ale, jak zastrzegł, nie chodzi o budowanie domów z litego drewna, w stylu góralskim, czy wywodzącym się z innego regionu, ale o innowacyjne wykorzystanie drewna do produkcji prefabrykowanej konstrukcji, którą później wypełnia się płytami zawierającymi włókno drzewne lub wełnę mineralną i wykańcza, by wyglądały jak te budowane tradycyjnie – opowiada Andrzej Schleser kierujący projektem „Polskie domy drewniane”, w ramach którego Lasy Państwowe wybudowały już kilkadziesiąt obiektów. Ale, z całym szacunkiem – jakaż to nowość? W szkieletowej konstrukcji drewnianej, w USA kilkupiętrowe budynki wznoszono już w XIX wieku. Na początku lat osiemdziesiątych, w Cierpicach koło Torunia zaczęto produkować prefabrykowane elementy z drewna klejonego – hale sportowe, basen COSTiW w Spale etc. Żadna to więc nowość.
Ale OK., nie ważne z jakiego materiału, nie ważne na jakim terenie – ważne, że jest wola i chęć budowania.
Zgodnie z założeniami programu powierzchnia terenów Lasów Państwowych, na której planowane jest wznoszenie budynków mieszkalnych to łącznie ok. 300 hektarów. Pod budownictwo jednorodzinne ok. 30% a pod wielorodzinne pozostałe 70%. Dla województwa łódzkiego to ok. 8 hektarów. Najwięcej dolnośląskie ok. 50 i śląskie 100 hektarów. Według przyjętych założeń planowane jest wybudowanie 42 tysięcy (sic!) budynków wielorodzinnych oraz 1,5 tysiąca domów jednorodzinnych.
Budynki o konstrukcji drewnianej mają wiele zalet. Autorzy projektu wymieniają m.in. krótki czas budowy (domu wielorodzinnego – 4,5-5 miesięcy, domu jednorodzinnego – 3 miesiące), energooszczędność (zużycie energii cieplnej – 35%-40% dziś, a przy maksymalnym wykorzystaniu OZE – możliwość osiągnięcia parametrów 18-20% zużycia energii cieplnej, niskie koszty zużycia energii, mały ciężar konstrukcji (w stosunku do tradycyjnego budownictwa murowanego budynki są lżejsze o 60 %), co umożliwia budowanie na gruntach słabonośnych.
Oprócz Lasów Państwowych, założycielami spółki będą także NFOŚiGW i BOŚ. Jednym z ich statutowych zadań jest bowiem wspieranie finansowe przedsięwzięć proekologicznych i energooszczędnych. Najprawdopodobniej BOŚ będzie kredytował inwestycje, a dzięki dopłacie z NFOŚiGW, finansowanie będzie tańsze od komercyjnego.
Resort zapowiada, że już w czerwcu tego roku wejdą w życie przepisy ułatwiające ich powstanie (specustawa o możliwości budowania domów praktycznie na każdym terenie)
Według założeń mieszkania w budynkach wybudowanych według tego programu będą niedrogie i co najważniejsze proces inwestycyjny ulegnie radykalnemu skróceniu. Według założeń tego programu wznoszone w technologii prefabrykowanego drewna budynki będą tanie w eksploatacji i energooszczędne. Ale, żeby budynek zapewniał energooszczędność trzeba zastosować w nim wiele zaawansowanych technologii, nowoczesne materiały i urządzenia – fotowoltaika, rekuperacja, odzysk ciepła, pompy ciepła – a to elementy drogie i niestosowane dziś powszechnie w budownictwie. Niewielu klientów decyduje się na ich zastosowanie w projektowanym i wznoszonym budynku. Trudno zgadnąć na jakiej podstawie twórcy inicjatorzy tego projektu budowy domów drewnianych twierdzą, że będą one zużywać o jedną piątą energii mniej niż dziś powszechnie budowane.
Być może zakłada się obniżenie kosztów inwestycji dzięki pozyskaniu taniego materiału od Lasów Państwowych – może z wycinki Puszczy Białowieskie pozostały nadwyżki drewna, które LP chcą teraz wykorzystać, ale domy w technologii drewnianej wcale nie muszą być (nie są tańsze) tańsze od domów wznoszonych w technologii tradycyjnej z wykorzystaniem nowych materiałów i nowoczesnych technologii. Mało jest też na rynku wyspecjalizowanych firm, które potrafią budować w tej technologii. Ponadto Lasy Państwowe nie kryją, że działki przeznaczone do opisanego programu M plus zlokalizowane są na ogół na obrzeżach miast lub na wsi. Powodować to może, że powstaną w dużej odległości od placówek oświatowych, służby zdrowia, czy infrastruktury komunikacyjnej i handlowej. Stanowić to może duży problem – vide choćby Białołęka w Warszawie. Istnieje więc duże ryzyko, że inicjatywa może zakończyć się na etapie pilotażowym.

Na pocieszenie i dla dodania otuchy tej idei chciałbym powiedzieć, że wybudowanie nawet czteropiętrowego domu mieszkalnego, wielorodzinnego w technologii wysoko przetworzonych konstrukcji drewnianych to fraszka w porównaniu do pomysłu, który narodził się w Japonii i zakłada wybudowanie 350 metrowego wieżowca z tego materiału. Bądźmy więc optymistami. Może stanowić to szansę na zdobycie wiedzy, jak to zrobić?
Na fali narastającej mody na ekologię, i coraz większych możliwości technicznych, w wielu krajach podejmuje się coraz śmielsze próby wykorzystania w budownictwie prefabrykowanych elementów na bazie wysoko przetworzonego drewna.
Pierwszym wysokim drewnianym domem był Stadthaus Murray Grove w północnym Londynie – to 9-piętrowy obiekt o wysokości niemal 30 m i z 29 apartamentami. Budynek jest energooszczędny – dzięki odpowiedniemu ociepleniu, zastosowaniu m.in. wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła (odzysk na poziomie 70 procent) oraz zatasowaniu paneli fotowoltaicznych umieszonych na dachu. Cieszył się taką popularnością, że w 2009 roku wszystkie mieszkania zostały wyprzedane w ciągu zaledwie godziny.
Od tego czasu trwa wyścig o to, kto zaprojektuje i wybuduje najwyższy wieżowiec z drewna. W kategorii wybudowane rekord należy do Norwegów. W grudniu 2018 roku, w miejscowości Brumudddal, nad brzegiem największego jeziora Norwegii ma zostać oddany do użytku najwyższy zbudowany z drewna wieżowiec na świecie – osiemnaście pięter, osiemdziesiąt metrów wysokości. Prace konstrukcyjne, z wykorzystaniem drewna z pobliskich lasów z okolicy jeziora Mjoesa są już bardzo zaawansowane. We wnętrzu zaprojektowano apartamenty o powierzchni od 67 do 149 metrów, 25 metrowy basen pływacki, hotel i biura. Obiekt ma szansę stać się symbolem możliwości norweskiej myśli architektonicznej, a ze względu na znakomite wkomponowanie w krajobraz i doskonałemu połączeniu ze stolicą Norwegii również atrakcją turystyczną. Ceny apartamentów zaczynały się od 2,69 miliona NOK.
W tyle nie pozostają Szwedzi i Japończycy.
Ci pierwsi, ze swoją długoletnią tradycją budowy konstrukcji drewnianych i wiedzę, o zaletach drewna. Dla mieszkań przyszłości poszukują tańszych i bardziej ekologicznych od dotychczasowych technologii opartych na typowych konstrukcjach z betonu i stali. Poszukiwania te zmierzają w kierunku technologii z drewna klejonego, którą dotychczas kojarzono z budownictwem jednorodzinnym. W Sztokholmie powstał projekt wieżowca o wysokości 34 pięter z litego drewna. Wszystkie elementy, również klatki schodowe i windy zaprojektowano z elementów drewnianych. Każdy apartament będzie posiadał przeszkloną werandę, by do wnętrza wpadało jak najwięcej światła. Dla wszystkich mieszkańców dostępne będą ogród zimowy, kawiarnia, miejscowe przedszkole, centrum fitness i oczywiście przechowalnia rowerów. Energia elektryczna pozyskiwana będzie z paneli fotowoltaicznych umieszczonych na dachu. Projektanci dowodzą, że budynki wykonane z drewna okazują się rozwiązaniem tańszym w budowie i eksploatacji.

W Tokio trwają prace, których celem jest wybudowanie największego na świecie drapacza chmur z drewna. Na mierzącą przeszło 350 metrów budowlę złożą się zarówno apartamenty mieszkalne, jak i biura.
Budynek będzie nosił nazwę W350 i ma szansę stać się jedną z najbardziej ekologicznych przestrzeni na świecie. Ma wznosić się na wysokość 70 pięter, których łączna powierzchnia wyniesie 455 tys. metrów kwadratowych. Do jego budowy (której zakończenie szacuje się na 2041 rok) mają zostać użyte wyłącznie naturalne materiały. Koszt ma wynosić ok. 5,9 mld dolarów.
Twórcy chcą, żeby taka budowla stanowiła kontrę do betonowej dżungli, z którą mają do czynienia w Tokio. Na dachu W350 ma znajdować się ogród, balkony porastać roślinność, a na korytarzach umieszczono sadzawki z pływającymi w nich rybami. Projektowane są tu biura, mieszkania, sklepy oraz pokoje hotelowe.

Pomimo, że w naszym kraju powstają prawie wyłącznie budynki murowane: w 2107 roku inwestorzy indywidualni wybudowali 69246 budynków w technologii tradycyjnej udoskonalonej, a w drewnie zaledwie 450, należy popierać każdą inicjatywę propagująca ideę prefabrykacji w budownictwie. Przy zastosowaniu reżimów technologicznych i ujednoliconych standardów eliminuje ona w dużej mierze partactwo i bylejakość wykonawstwa, zmniejsza ilość osób zatrudnionych w procesie inwestycyjnym. Zastosowanie nowoczesnych technologii – obniża zużycie materiałów i oszczędza środowisko. Podane przykłady wznoszenia wysokościowców z drewna dają nadzieję, że wybudowanie w polskich warunkach, zakładanego w programie Lasów Państwowych, czterokondygnacyjnego budynku nie przekroczy naszych możliwości technicznych i organizacyjnych.

Mariusz Gaworczyk